2021年是一个转折点，房地产行业告别沿用20多年的“高杠杆、高负债、高增长”模式，回归理性发展航道，靠经营效益驱动增长，避免不了面临压力、调整和阵痛。

12月23日，在中国房地产行业趋势展望暨CIHAF2021第二十二届中国住交会上，业内人士共同探讨大变局下房地产行业的应对之道，他们认为，房地产是持久不衰的支柱产业，不能把房地产“妖魔化”，更不能炒作。明年稳字当头，要稳住房地产基本面。

“房地产是持久不衰的支柱产业”

“房地产是持久不衰的支柱产业。”中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立说，收入水平高了，住房可以不断地升级。因此即使在发达国家，房地产仍然是拉动经济增长的支柱产业。我国目前的消费水平和发达国家相比差距仍很大，房地产业会成为持久不衰的支柱产业。

中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求也表示，房地产行业在过去40年对中国经济发展做出了巨大贡献，在中国经济发展的起飞阶段发挥了重要作用，要用正确视角看待房地产行业的发展，无论任何政策都要保持合理的市场预期，维持行业相对稳定发展。

“中国社科院研究报告显示，中国居民资产配置结构中70%是不动产，这反映中国的金融体系不发达，是一个有严重问题的资产结构，必须要推动资产结构改革。”吴晓求称。

吴晓求表示，一方面要坚守“房住不炒”的基本原则，不能把房地产过于金融化，更不能将其作为社会主要资产配置；另一方面也不能把房地产“妖魔化”，更不能炒作，要保证房地产行业朝着正确方向发展，如何在两者中寻找平衡变得至关重要。

在吴晓求看来，中国的政策要有相对稳定性，如果转弯的速度太快，未来必然会矫正。政策反复处在波动之中，会使得市场没有预期；一旦预期混乱，经济活动很难有序进行。

对于明年的楼市前景，中国国际经济交流中心首席研究员、国家发改委学术委员会原秘书长张燕生认为，稳字当头，要稳住房地产基本面。房地产行业对我国经济高质量发展，是重中之重的一个行业。

怎么能够稳住房地产的基本面？张燕生认为，房地产有三个功能，炒房是金融属性，商品房是市场属性，保障房是社会属性，要解决好房地产健康可持续发展的长效机制，尤其是房地产行业高质量发展的路径、方向。

房地产在三个领域大有可为

回顾了过去20年房企发展，京投发展(600683)总裁高一轩认为，房企锻造了两种能力：一是要素整合能力；二是专业集成能力，从设计到建筑、施工、服务是一个非常广泛的跨专业能力，这些都是硬实力。不过，房地产业以前创造的价值过于单一，仅关注物理空间，显然不够，价值创造需要对时代、对用户以及企业自身有深刻洞察。现在，因观念经济兴起，需要房企具备软实力，软实力就是给已有的硬核注入一个观念，用观念引领价值创造。

在郑新立看来，未来的房地产发展重点有三个领域，一是城市更新，二是为农民工市民化提供经济适用房、保障房、廉租房，三是乡村建设。

“城市更新与房地产的关系非常密切。”郑新立说，上海人居住密度高，后来上海进行了城市布局的调整，借助于世博会的机会，城区300万人搬到了郊区，在郊区重新规划，设计了商贸区、居住区、工业区、休闲区、旅游区，那里居住环境好，房价又低，老百姓(603883)愿意把市中心的房子卖掉，在郊区买两套房，城市结构大大改善了。

郑新立认为，这种模式是城市化的规律，城市化发展到了一定程度将会出现城市郊区化的趋势。所以，城市更新的未来趋势，首先就是城市布局结构的调整，这给房地产业带来了很好的机会。“老旧街区的改造、旧房子装电梯、住宅适老性改造、城市地下管廊、海绵城市、防控工程等等也是城市更新的一部分。”郑新立说。

此外，郑新立还表示，“为进城的农民工市民化提供经济适用房、廉租房等保障住房，也是房地产行业新的增长点。我国每年有大量的农民工进入城市，保障房的需求巨大，这是房地产行业的一个机遇。”

“乡村建设、县城建设也是房地产业未来发展的重点。”郑新立解释称，现在县城发展得非常好，将来房地产企业盖房子不一定要集中在大中城市，县城可能是下一步房地产发展的重点。而特色小镇的发展，让农民在当地就能实现就业和收入的增长。